房地產(chǎn)新出路｜如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？
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編輯 : 大寶
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【編者按】中央經(jīng)濟工作會議提出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建？新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路？自2021年中央經(jīng)濟工作會議上首次提及“房地產(chǎn)新模式”，已有兩年時間，伴隨著房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，探索新模式的必要性和緊迫性進一步加大。2023年11月，住建部部長倪虹在接受新華社采訪時首次詳解“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，其中提及，“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策?！蹦吆缰赋觯^去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應(yīng)現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構(gòu)建新的發(fā)展模式。其主要從理念上、體制機制上和抓落實上闡述了構(gòu)建新發(fā)展模式的思路和考量。在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上，提及“建立‘人、房、地、錢’要素聯(lián)動的新機制”，也提到“改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式”等；在落實上進一步明確要實施好規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。同時，落實中央金融工作會議精神，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。12月，中央經(jīng)濟工作會議召開，對于明年房地產(chǎn)市場的定調(diào)，會議再次提出，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式是指真正落實“市場+保障”雙軌制?！笆畮啄昵拔揖投啻翁岢鲆皱伋燥?，低收入階層在保障房這口鍋里，中高收入階層在市場化這口鍋里，現(xiàn)在保障房封閉管理并加快建設(shè)就是雙軌中的保障軌；同時，以土地價格放開作為標(biāo)志，以后住房限價、限購、限貸等政策會逐漸退出，從而完善市場軌，住房供應(yīng)雙軌制將是中國樓市的中長期定位。”在首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池看來，除了由提供商品房為主向更多的提供保障房轉(zhuǎn)型外，房地產(chǎn)發(fā)展新模式還有多重含義：一方面要適應(yīng)增量房時代向存量房時代的轉(zhuǎn)型；另一方面是適應(yīng)購租并舉向租購并舉的轉(zhuǎn)型；第三是供求方式重大變化下，“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的新城開發(fā)模式，要向以城市更新為主、“大拆大建”為輔的房地產(chǎn)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型；第四，由住宅單一開發(fā)模式向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)，打造宜居宜業(yè)、居業(yè)聯(lián)動的生產(chǎn)生活環(huán)境轉(zhuǎn)型。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，當(dāng)前各部門對于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的新要求，我認(rèn)為，可以總結(jié)為 “一二三”，即“一個理念、兩項機制、三大工程”?！耙粋€理念”就是指“努力讓人民群眾住上好房子”的理念。“好房子”其實就是指“好生活”。2023年中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象，即一些大城市二手房掛牌量激增。這個現(xiàn)象如何理解？根據(jù)我們的調(diào)研，很多房東之所以掛牌，其實就是希望“賣舊換新”或者說改善住房居住條件。比如家里的孩子長大了，換一套更寬敞的、裝修更環(huán)保的、配套更齊全的房子，是非常自然的居住需求釋放。這一市場變化，就是我們工作理念需要立足的要點。好房子也指綠色、低碳、智能、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心?！皟身棛C制”就是要做好兩項工作。第一項機制是指建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制。舉個例子，以前是房企先融資再建房最后再找需求，而未來基于新形勢，完全可以先把需求摸清摸透摸準(zhǔn)，有針對性地解決住房供應(yīng)問題。第二項機制是指，房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制。坦率地說，過去由于缺乏這種機制，所以類似房屋營銷人員會吹得天花亂墜，因為賣完房子就撇去責(zé)任了。但新機制下就沒這個漏洞。從購房到入住，將有各項完備制度來保障業(yè)主的合法權(quán)益。“三大工程”就是指規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2023年國務(wù)院和住建部頻頻提及這個概念，各行各業(yè)也對此類概念做了解讀，如解讀為“拉動投資、拉動消費”等功能?！叭蠊こ獭钡某霭l(fā)點就是希望青年人在城市中更好立足、老百姓居住中的急難愁盼問題更好被解決、我們的城市可以更加安全和有韌性地運行。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，就是要從這些樸素的問題中找到工作目標(biāo)和方向。房企應(yīng)成為探索新模式的重要主體中指研究院認(rèn)為，長期來看，房地產(chǎn)新模式內(nèi)涵豐富，從行業(yè)角度，預(yù)售制度改革、完善住房保障體系、租購并舉、盤活存量以及土地制度改革、完善金融財稅配套制度等是新發(fā)展模式的重要探索方向。從企業(yè)發(fā)展模式來看，在新形勢下，伴隨著行業(yè)探索新的發(fā)展模式，房企也應(yīng)順勢而為，積極探索適合自身發(fā)展的新模式，輕重并舉或是重要方向，存量運營重要性提升，代建、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、長租公寓等方面具備發(fā)展空間。嚴(yán)躍進提到，房企應(yīng)成為探索新模式的重要主體，房企應(yīng)該在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式中發(fā)揮主動性，做好相關(guān)工作。比如結(jié)合新發(fā)展模式的新要求，對于企業(yè)的定位和發(fā)展戰(zhàn)略需要有新的認(rèn)識，尤其是要把企業(yè)盈利經(jīng)營和社會責(zé)任等進行結(jié)合，真正在新一輪改革發(fā)展中找準(zhǔn)定位。同時要構(gòu)建科學(xué)合理的企業(yè)成長邏輯，尤其是要反思過去房企發(fā)展的相關(guān)問題，積極優(yōu)化發(fā)展新模式。比如，房地產(chǎn)發(fā)展新模式中會產(chǎn)生很多新的交易模式如現(xiàn)房模式。作為房企，就需要深入思考這一產(chǎn)品的變化，主動在產(chǎn)品開發(fā)、銷售、服務(wù)等環(huán)節(jié)研究工作新機制，比如說積極搭建“現(xiàn)房銷售的流程和管理機制”，在投資擴張方面，房企要研究供求關(guān)系新變化、房地產(chǎn)發(fā)展模式新變化等帶來的新機會。倪虹此前也表示，新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰能為群眾建設(shè)好房子，誰能為群眾提供好服務(wù)，誰就會有市場、誰就會有發(fā)展。
