2023年杭州房地產市場形勢總結與展望
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編輯 : 大寶
發布 : 02-15
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2023年，全國樓市政策環境進入2016年以來最寬松階段，但整體市場表現不盡如意。作為新一線城市的杭州，房地產市場表現也遠不及2021年歷史高峰，但在多重政策利好刺激、疫情放開、亞運會召開等等共同作用中，仍走出了相對獨立行情。土地市場，杭州全市涉宅用地出讓金高達1803億元（市區攬金1780億元），位居全國第二，封頂搖號、高溢價地塊頻出；新房市場，在年初小陽春和杭六條新政刺激下，市區住宅銷售金額和面積指標均同比增長10%左右，但內部結構性分化行情持續加劇，改善高熱不止，剛需成交冷淡；二手房市場，全年成交量同比增長超4成，新政加持作用顯著，但行情持續性轉弱。更多杭州房地產市場研究，“中指云”獲取https://www.cih-index.com/宏觀環境全年政策脈絡：政府高度控盤，政策力度由弱到強，創下2016年以來最寬松環境2023年杭州樓市政策大松綁，一季度各區域涉及刺激樓市的拼經濟政策強勢出臺，二季度錢塘、臨平、余杭、蕭山等二圈層區域差異化限購范圍逐漸擴大，三季度信貸環境逐步放松，四季度迎來限購、限貸、搖號、限地價全面放松，創下2016年以來最寬松政策環境。圖：2023年杭州樓市政策梳理表：杭六條新政主要內容數據來源：政策研究：https://www.cih-index.com/城建發展：國土空間分區規劃、重點新區規劃密集出爐，城市建設迎來新的發展機遇2023年是“八八戰略”實施20周年，也是杭州成功舉辦亞運會和亞殘運會之年，杭州城市建設依然處于高速發展期。從全年城建脈絡來看，23年上半年主要集中在各區國土空間分區規劃、地鐵四期新進展，以及錢塘新區條例獲批等；下半年則集中公布了錢二、江南科學城、臨空經濟示范區等等新區規劃方案。在新規劃的加持下，部分區域潛力值拉滿，未來或將迎來全新的機遇。土地市場全國占位：杭州全市涉宅用地攬金1807億元，高居全國第二2023年，杭州市土拍表現依舊亮眼，全市共計出讓132宗宅地，總建面超1000萬㎡，攬金1803億元，牢牢守住吸金能力全國第二的地位。土拍市場熱度也較高，平均溢價率高達8.8%，在TOP20城市中僅次于合肥，投資安全性高&去化流速快，是杭州成為房企重點拓展城市之一的關鍵原因。表：2023年全國宅地出讓金TOP20城市（全市范圍）數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/宅地成交：市區宅地成交規模創近五年新低，但土拍熱度小幅回升2023年，杭州市區成交宅地123宗，較2022年↓8宗；成交規劃總建面951萬㎡，同比↓18.4%；土地出讓金1780億元，同比↓7.0%；成交樓面均價18719元/㎡，同比↑14.0%；平均溢價率9.0%，較2022年提高3.1個百分點。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/區域宅地成交：區域、板塊分化加劇，核心封頂、外圍托底2023年，三大圈層宅地市場成交規模全線下降，余杭、蕭山依舊是攬金大戶，濱江區土拍表現出色；板塊中，北部新城、未科、運河新城、下沙金沙湖是2023年推地主力板塊；區域熱度分化格局持續存在，房企拿地資金重點向熱門區域聚攏，核心&斷供板塊地塊競爭激烈，外圍板塊認可度低，基本底價成交。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/圖：2023年杭州市區涉宅用地成交板塊溢價率分布圖數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/集中供地：“小規模、快節奏”供地，土拍熱度呈現“前熱-中冷-后分化”趨勢2023年，杭州市區采取“小規模、快節奏”的靈活供地模式，全年共計進行了15批次集中供地（含22年5批次），單批次地塊不超過15宗；從集中供地熱度走勢來看，呈現出“前熱-中冷-后分化” 的特征，上半年整體土拍熱度比較高，大部分批次溢價率維持在9%以上，封頂率在60%以上；從第6批次開始，土拍熱度開始轉冷，溢價率逐漸走低，封頂地塊占比大幅縮減；第13、14批次恢復“價高者得”，年末土拍發力，溢價率明顯提升，但“冷熱不均”現象愈加顯著。表：2023年杭州歷次集中供地成交情況數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/房企拿地格局：本土民企表現依舊活躍，綠城、濱江拿地金額斷層領先2023年，在杭州拿地市場上，本土民企仍是最活躍的拿地主體，綠城、濱江強勢補倉，全年超200億元的拿地金額實現了斷層式領先優勢。從各類型房企拿地占比變化來看，央國企和外來房企拿地金額占比均有明顯提升。市場下行期，作為全國少有的銷售確定性城市，杭州已然成為當前愈發謹慎的品牌房企投資拿地的壓艙石。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/新房市場住宅市場走勢：2023年整體市場表現優于去年，各項規模指標均同比增長10%左右2023年，杭州商品住宅共計成交86934套，成交面積為1137.4萬㎡，同比增長11.7%，成交金額超3800億元，同比增幅高達9.8%，整體市場表現優于2022年；從供求關系來看，2023年上市面積同比下降5.3%，成交規模則呈增長趨勢，供求關系明顯改善，銷供比為1.0。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/年內走勢：全年成交跌宕起伏，小陽春開局，年中預冷，紅盤潮下年末翹尾收官從年內市場表現來看，全年小陽春開局，3月成交創峰值；二季度維持熱度，成交規模尚可；三季度開始，預期轉弱，市場進入下行周期，成交于7月探底；四季度新政疊加紅盤潮下，成交翹尾收官。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/板塊成交：需求持續回歸主流城區，一二圈層熱門板塊主導板塊成交，遠郊去化面臨停滯2023年成交面積TOP10板塊：之江、江灣新城、臨平新城、未科、北部新城、申花、浦沿、閑林、良渚新城、運河新城板塊供求關系分化凸顯，核心板塊基本供不應求，瓶窯、仁和、閑林、下沙大學城北、龍塢景區、小和山等板塊逐漸面臨供過于求，臨安、富陽等外圍城區在售房源眾多，但去化面臨停滯，風險亟待解決。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/成交面積結構：剛需剛改仍為市場主流需求，170㎡以上大戶型擴容明顯140㎡以下剛需剛改仍為市場主流需求，占比高達76.6%。其中剛需集中在90-110㎡三房，占比高達31.6%，剛改集中在120-140㎡四房；從各面積段占比變化來看，100㎡以下小戶型和170㎡以上的大戶型擴容明顯，占比分別提高了5.4和5.0個百分點，需求面臨兩極化趨勢；100-170㎡之間各面積段市場份額均有所縮減，尤其是100-110㎡（↓4.5%）、130-140㎡（↓2.3%）和120-130㎡（↓1.7%）三個面積段。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/成交總價結構：200-400W主流總價段市場份額明顯提升，550W中高端改善需求韌性足市場主力總價段集中在200-400W之間，占比47.3%，較2022年提升了4.4個百分點；400-550W之間的中端改善需求有所縮量，占比縮小了4.6個百分點；550W以上的中高端改善需求占比共計23.1%，550-800W之間總價段產品韌性較足，占比提升了1.5個百分點；800W以上的需求整體維穩。從面積段和總價段交叉來看，總價150-400W之間&面積段110㎡以下的房源需求最多，總價350-550W之間&面積段120-140㎡之間的產品需求次之。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/庫存表現：顯隱性庫存表現健康，核心區房源稀缺，近郊存銷健康，外圍去化存壓截止12月底，杭州市區商品住宅可售面積為421.3萬㎡，同比↓20.1%，出清周期僅4.9個月；隱性存量總規模950萬㎡左右，大約10個月可消化完畢。核心改善城區供應稀缺，核心四區短期出清周期1.2個月，隱性存量去化周期5個月以內；外圍板塊形成庫存“堰塞湖” ，富陽、臨安全域、余杭瓶窯、臨平東湖、崇賢新城等風險積壓。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/新開盤：全年推盤82138套，房票數量進一步銳減，搖號熱度創近四年低谷2023年全年，杭州市區共計推盤643次，較22年增加了83次，但推盤規模明顯縮減，共計推出82318套房源，環比下降15.9%，多頻次少量推盤，試探市場反應成為房企主流推盤策略；2022年以來，杭城客戶購房需求銳減，2023年客戶“池子”進一步變小，全年登記客戶數量僅18.6萬組，同比縮減27.1%，創歷史新低。整體開盤熱度也在下滑，平均去化率不足60%，平均中簽率提高至44.3%，流搖項目占比接近45%，較2022年提高了近12個百分點。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/項目排行：建發云啟之江、綠城馥香園、濱運錦上灣包攬2023年銷售面積、金額TOP3數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/房企銷售排行：頭部恒強趨勢延續，“濱綠” TOP1、TOP2地位難以撼動強者恒強趨勢凸顯，2023年杭州房地產銷售額TOP20企業的合計銷售額為4909億元，同比下降2.6%，TOP3門檻升至369億，TOP5門檻升至256億。頭部房企表現強勁，濱江、綠城銷售金額分別為1276.7億元和631.0億元，實現斷層領先，TOP1、TOP2地位難以撼動。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/二手房市場成交走勢：2023年二手住宅成交同比增長超4成，年內市場走勢波折2023年，杭州全市共計成交二手住宅56694套，同比增長42.3%↑。從年內走勢來看，整體表現波折。一季度疫情壓抑的需求集中釋放，樓市迎來小陽春，杭州二手房成交量在3月創近兩年新高；4月之后市場熱度持續冷卻，三季度成交規模跌落至谷底；10月“杭六條”新政發布，置業需求進一步釋放，市場小幅回暖，但成交量在11月達小高峰后回落明顯，掛牌量、貸款量也大幅下降，市場又呈現下行趨勢。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/價格表現：2023年以價換量成主旋律，二手房樣本均價環比持續下跌2023年12月，杭州二手房成交樣本均價為37620元/㎡，環比下降0.59%↓，2023年環比累積下跌4.21%↓。今年二手房市場以價換量成為主旋律，樣本均價環比持續下降，尤其是5月后置業者觀望情緒加重，價格跌幅明顯擴大。同比來看，杭州二手房樣本均價從23年5月開始即進入下降通道，12月同比下跌4.14%↓，降價幅度在11月短暫收窄之后繼續擴大。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/區域成交：上城、蕭山、拱墅成交領跑，未來科技城板塊成交量大幅領先2023年，上城、蕭山、拱墅總成交量位居前三，是杭州二手房市場成交主力，成交套數均超7000套；余杭、臨平、西湖緊隨其后；其余區域市場活躍度較低，體量較小；從板塊成交上看，未來科技城成交量大幅領先，翡翠城、爵士風情等板塊邊緣大盤頗受市場青睞；翠苑板塊地段核心，老破小眾多，成交量排第二；臨平新城作為近郊核心板塊，配套成熟、價格相對較低，成交量位于第三。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/熱銷小區：自住剛性需求仍主導市場，近郊配套成熟項目受市場青睞2023年杭州二手房市場自住剛性需求仍是主流，90㎡以下剛需戶型成交占比超6成。但相較去年，90-140㎡戶型成交占比同比提升3.6個百分點，剛需剛改從新房外溢到二手房市場。2023年入榜TOP20項目多為廣廈天都城、翡翠城、綠城桃源小鎮等近郊配套成熟、交通便捷的剛需剛改項目，均價多數在3萬以內。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/趨勢展望政策預判：延續寬松基調，重點仍從激活需求和漸次放開新房限價突破土拍趨勢：整體溢價率有望走高，市場熱度延續，但分化加劇，房企更謹慎且理性土拍熱度預判：土地限價放開背景下，預計2024年溢價率或將持續走高，整體熱度可期，但也帶來了分化格局的加劇。對于房企來說，去化預期仍是最主要考量因素，主城區仍將持續吸附資金流入，預計高溢價地塊越來越多，外圍板塊推地難度加大。拿地主體預判：2024年本土為主的拿地格局依舊持續，濱綠等將繼續重倉；在當前市場未見明顯改善下，國央企的資金優勢將愈加明顯，也是杭州重要的拿地力量之一。2024年的土拍市場對房企的投資和開發能力要求或越來越高，房企拿地將愈加理性謹慎：①如繼續六區執行現有政策（限地價，不限房價），熱門區域利潤將整體偏低（2023年第13、14批次地塊限地價放開后，地價占房價的比重明顯攀升），考驗房企的產品品質。②如六區限價全面放開，恢復市場化，將導致房企投資邏輯的重塑，考驗的是房企的產品創新、開發效率、營銷能力、成本及風險控制等綜合實力。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/新房市場趨勢：預計2024年成交量跌價穩，板塊或項目分化成新常態市場周期：2023年市場成交有所恢復，但整體處于周期底部，市場信心尚未恢復影響因素：①政策走向：2024年政策預計將延續寬松基調，從六區限價漸次放開、需求端利好加碼等層面激活市場；②庫存表現：短期出清周期不足5個月，中長期庫存在950萬㎡左右，去化周期10個月，總存量消化周期15個月，整體健康度高；③房源供應：受推地節奏影響，2024年整體供應規模有限，且核心中高端改善房源供應縮量，去化放緩的二三圈層區域仍是供應大戶；2024年新房市場預判：市場預期未見改善，疊加核心區供應縮量的結構性因素，預計2024年全年，杭州新房市場整體成交量將繼續磨底，市場熱度大概率降低，且分化行情仍將繼續加劇，板塊或項目分化成為新常態。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/二手房市場趨勢：在以價換量驅使下，成交量有望進一步提升，但價格體系或面臨重塑當前二手房市場成交走勢平穩，預計2024年整體成交量或穩中有升，且不排除存在階段政策窗口期，帶來一波交易行情；2024年，杭州二手房市場仍將面臨約7萬套的交付房源入市，掛牌房源儲備規模巨大，市場供過于求態勢或加劇，預計2024年以價換量仍將持續，部分外圍或大量次新房交付的板塊，如北部新城、世紀城等二手房價格有進一步下探的可能，價格體系或面臨重塑；從成交結構來看，預計2024年二手房市場仍將以低總價剛需為主，剛需房源成交占比有望進一步提升。數據來源：市場監測：https://www.cih-index.com/報告下載（電腦端復制鏈接）?2023年度盤點中國房地產2023年市場總結&2024年趨勢展望https://www.cih-index.com/report/detail/66205.html2023年中國房地產企業銷售百億企業排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66063.html2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html2023年中國房地產代建企業排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/67585.html2023年中國房地產政策盤點https://www.cih-index.com/report/detail/66469.html年度盤點丨2023年樓市十大關鍵詞https://www.cih-index.com/report/detail/66035.html支持民營房企融資，三支箭最新進展https://www.cih-index.com/report/detail/65877.html2023年房地產行業并購特征：房企出售項目回籠資金，AMC與險資積極參與https://www.cih-index.com/report/detail/65848.html2023中國商業地產市場年報https://www.cih-index.com/report/detail/66463.html2023年城市更新發展總結與展望∣政策篇https://www.cih-index.com/report/detail/66861.html2023年城市更新發展總結與展望∣行業篇https://www.cih-index.com/report/detail/66862.html定了！2024房地產政策如何發力https://www.cih-index.com/report/detail/65889.html重磅利好！落實“以進促穩”，京滬大力度優化樓市政策https://www.cih-index.com/report/detail/65699.html中國房地產政策跟蹤報告（2024年1月）https://www.cih-index.com/report/detail/67816.html?企業研究2024年1月中國房地產企業銷售業績排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/67818.html2023年全國房地產企業拿地TOP100排行榜https://www.cih-index.com/report/detail/66204.html債務重組進展加快，行業風險化解進入新階段https://www.cih-index.com/report/detail/65894.html?房地產市場房地產項目白名單來了！（附中指項目參考標準）https://www.cih-index.com/report/detail/67824.html元旦樓市表現平淡，40城新房銷售面積較去年假期降幅超兩成https://www.cih-index.com/report/detail/66232.html地價上限取消后，2024年土地市場將發生哪些變化？https://www.cih-index.com/report/detail/65881.html?指數研究中國房地產指數系統百城價格指數報告（2024年1月）https://www.cih-index.com/report/detail/67839.html最新！2024年1月十大城市二手房房價地圖https://www.cih-index.com/report/detail/68057.html?物業研究2023年中國物業服務價格指數研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/64874.html2023中國房地產服務品牌價值研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/60693.html2023中國物業服務上市公司TOP10研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/55184.html2023中國物業服務百強企業研究報告https://www.cih-index.com/report/detail/54420.html中指研究院·中指云平臺www.cih-index.com/為行業提供：●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據；●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。
