成都、南京土拍溢價(jià)率下降，下半年土地市場走勢如何？
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 07-22
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進(jìn)入下半年，土拍市場表現(xiàn)如何？7月下旬，包括杭州、南京、成都等地的土地市場迎來新一輪競拍。整體看來，除了兩極分化繼續(xù)加劇外，土拍市場稍許降溫，土地溢價(jià)率走低，特別是熱點(diǎn)城市杭州，罕見地出現(xiàn)地塊終止出讓的現(xiàn)象。7月熱點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率下降7月19日，成都集中出讓11宗地塊。最終，11宗地塊全部成交，總成交面積32.24萬平方米，總成交金額為75.85億元，平均溢價(jià)率為5%。在11宗地塊中，有6宗地塊溢價(jià)成交，其中2宗地塊以搖號確定買家；另有5宗地塊底價(jià)成交。成都此次土拍中可謂冷熱不均，熱門地塊遭到超過60家企業(yè)競拍，近半數(shù)地塊則底價(jià)成交。而5%的平均溢價(jià)率也低于前幾次土拍。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，成都一批次供地中，34宗宅地的平均溢價(jià)率為9.92%；在二批次供地首次土拍中，8宗地塊平均溢價(jià)率為9.63%。值得關(guān)注的是，7月18日，熱點(diǎn)城市杭州迎來了年內(nèi)的第七批集中供地，出讓7宗涉宅地塊，分布于上城區(qū)、濱江區(qū)、臨平區(qū)、余杭區(qū)、錢塘區(qū)等地，總起始價(jià)104.6億元。除了1宗地塊終止出讓外，其余6宗地塊全部成交，收金73.7億元，平均溢價(jià)率7.2%。其中，3宗地塊觸頂搖號成交，2宗地塊溢價(jià)成交，1宗地塊底價(jià)成交。杭州終止出讓的這宗地塊為下沙中心區(qū)單元JS0405-25、35地塊。據(jù)了解，該地塊毗鄰地鐵1號線高沙路站，交通便捷，商業(yè)配套豐富。為何還會終止出讓？中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生表示，上述終止出讓的地塊位于金沙湖板塊，是高沙路地鐵上蓋項(xiàng)目，地段優(yōu)越。但是，該地塊為商住地塊，商業(yè)商務(wù)建面占比高達(dá)57%，超過住宅可售部分，或因企業(yè)關(guān)注度較低，最終終止出讓。“此次杭州出讓的7宗地塊中，僅有3宗觸頂，占比42.9%，較第六批供地50%的占比再次下探。觸頂?shù)貕K熱度仍有分化趨勢，其中浦沿、良渚地塊分別有35家、51家企業(yè)參與搖號，而喬司地塊僅有2家企業(yè)競爭。”高院生說，總體來看，第七批供地規(guī)模維持在低位，土拍熱度較上半年有進(jìn)一步下滑趨勢，甚至出現(xiàn)了今年首宗終止出讓地塊，除了地塊本身可售比例及價(jià)格定位等問題，與新房“流搖”范圍擴(kuò)大、中簽率走高的市場環(huán)境有關(guān)，企業(yè)拿地信心略顯不足，最終土拍熱度分化。高院生進(jìn)一步表示，目前，杭州第八批次供應(yīng)的4宗地塊已公告，將在8月1日出讓。從地塊質(zhì)量來看，下批次量少質(zhì)優(yōu)，土拍熱度有望回升，但基于當(dāng)前市場環(huán)境，預(yù)計(jì)熱度難以達(dá)到上半年。此外，7月17日，南京今年四批次集中供地收官。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，在此次供地中，8宗宅地收金約94.33億元，平均溢價(jià)率5.01%。其中，6宗地塊底價(jià)成交，2宗地塊觸頂搖號成交。“此次土拍熱度雖較今年三批次供地有所回升，但較一批次、二批次供地仍不及，降溫趨勢也十分明顯。”克而瑞表示。熱點(diǎn)城市或?qū)⒊霈F(xiàn)更多底價(jià)地塊對于下半年以長三角熱點(diǎn)城市為主的土地市場的表現(xiàn)，克而瑞認(rèn)為，近期，杭州、南京等熱點(diǎn)城市集中土拍表現(xiàn)基本一致，溢價(jià)率較之前均有下滑。不僅如此，還出現(xiàn)本地國資委托底的現(xiàn)象。對于土地市場變化背后的原因，克而瑞表示，一方面是受到近期新房、二手房成交持續(xù)回落的影響；另一方面，也受到供地質(zhì)量下降的影響，房企在有限的資金壓力之下，競拍熱情也有一定的下降。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，商品房銷售面積約5.95億平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積同比下降2.8%；商品房銷售額6.31萬億元，同比增長1.1%，其中住宅銷售額同比增長3.7%。相比3月、4月、5月，今年1-6月份的商品房銷售與住宅銷售增速均有明顯下滑，樓市銷售會逐步影響房企在土地市場的拿地表現(xiàn)。對于后市，克而瑞預(yù)測，在當(dāng)前銷售端回落的影響下，再加之大量優(yōu)質(zhì)地塊已在上半年密集出讓，下半年熱點(diǎn)城市將出現(xiàn)更多的底價(jià)和流拍地塊，土拍熱度指標(biāo)也將逐步與新房市場趨同。新京報(bào)記者 段文平編輯 武新 校對 楊許麗
